世界上没有哪个国家的家长比中国的家长更在乎孩子,自己节衣缩食拼死拼活,也要给孩子最好的教育、最好的工作、最好的房子以及最丰厚的财产,而大多人也都认为房产是最好的传承工具。

同样生活在海外的华人移民也都普遍喜欢购置房产,并且在加拿大购置房产有一条因素深深地吸引着大家,那就是加拿大的房子是永久地权,子子孙孙千秋万代都可以继承占有。而中国的住宅最多只有70年的使用权,到期后土地还是归国家所有。因此大多数人希望自己拥有一块私有土地而造福子孙后代。然而权利的反面是责任,永久的权利意味着永久的责任。

从现代社会的运行来看,土地制度并没有根本的不同,简单来说就是谁使用谁付钱。这笔钱可以叫地税、可以叫土地出让金、可以叫租金,但对于生命期限80年左右的绝大多数人类而言,这些都是不重要的。

并且在加拿大看似没有遗产税,但是这并不等于资产可以平稳的传承给家人。您是否想过,您投资的地产最终的受益人到底是谁?是自己的家人?还是会意外地留给加拿大政府?或者会归属于您的债权人或其他买家?对于大多数投资者来说,也许您不免会想当然地认为,您的投资受益人当然可以是任何您所乐意指定的人。实际上,投资者的愿望并不总能如愿实现!这与加拿大政府对于投资型物业的税法规定密切相关。

首先,税法规定,纳税人在去世时,其名下的资产被视为按当时的市值(Fair Market Value)卖掉(Deemed Disposition),且资产增值部分被视为该纳税人当年的收入,政府会予以征税。除了主要自住房(Principal Resident)的增值无需课税外,任何第二套住房和投资房的增值部分都要课税。根据资本利得有一半免税的规定,如果资本利得有200万加元,那么其中的100万加元会被视为当年收入,按照现行税率,纳税人需缴纳40多万加元的税款。如果在规定的时间(半年到一年)内没有以现金形式缴付税款,那么该套房屋就可能被政府冻结并拍卖。

万一投资型物业进入被冻结、拍卖的程序,实际上的售价往往低于市价,甚至市场上以6折价格被售卖的例子也屡见不鲜。这意味着,投资人地产资产中的40%部分被拱手送给了本与纳税人毫不相关的买家。与此同时,加拿大政府的税款依然会按照该房屋的市场价值来征收。理由是,物业低价拍卖属于纳税人的个人行为,政府应得的税收是不可白白赠送给买家的!

而债权人(银行或贷款公司)此时也会来向受益人追回贷款。在投资者使用银行贷款投资时,房产已抵给银行。一旦投资者去世,银行会要求收回贷款,如受益者不能按期还贷,房产也将被拍卖。举例来说,王先生贷款买了一个投资房,房价100万加元,首付25%,即25万加元,贷款75万加元。10年后,房价涨到了250万加元时,王先生意外去世,留下50万加元贷款。由于无钱还贷和付税款,房子被拍卖以150万加元成交。除了归还银行的50万加元贷款和缴付税局的大约30万加元税款后,给家人留下70万加元。结果是房产净值原为200万(250万市值-50万贷款),现只给家人留下70万加元,共损失了130万加元,损失率高达65%,其中50%损失给了买家,15%给了政府,只有35%留给了家人。 

因此如果您想避免这样严重的损失,又不想把土地变成一种昂贵的奢侈纪念品交给子孙,那就必须对自己的资产提前做好合理的配置。而人寿保险则是能够最有效地帮助投资者避免类似损失的重要金融工具。因为一旦纳税人百年之后,保险公司的寿险赔付是完全免税的现金,可以用于清偿银行的贷款和缴付政府的税款,保证投资者的房产能够完完整整地交给您指定的受益人。

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